近日在網(wǎng)上看見了一篇采訪中國社會科學(xué)院曹建海教授的文章，題目是“房價下行，愿賭服輸”，其中觀點(diǎn)頗有道理。筆者作為一名經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)老師，讀本科的時候聽老師講房價，讀研究生的時候跟著導(dǎo)師一起研究房價，后來自己當(dāng)了老師給學(xué)生講房價；自己要買房關(guān)注房價，小房換大房關(guān)注房價，從一個城市搬遷到另外一個城市還在關(guān)注房價……這不禁讓我想起了十多年前在發(fā)改委工作的同事所講的一句話“房價是不得不談的一個話題”。確實(shí)，在中國，近一二十年來，政府、學(xué)界和普通老百姓無不在關(guān)注房價。
此次熱烈的討論源于國慶前一天國家房產(chǎn)新政的實(shí)施。9月30日，央行正式發(fā)文宣布將實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，首套房首付30%，最低可執(zhí)行七折利率；首套房結(jié)清貸款的，再買一套房，貸款政策視為首套；在已取消限購的城市中，三套及以上住房可申請住房貸……消息出來，一部分人在問：房地產(chǎn)市場還崩得了嗎？另一部分人在問：房地產(chǎn)市場還救得了嗎？
經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，商品的價格由價值決定、受供求關(guān)系影響，圍繞價值上下波動。那就意味著，商品的價格有漲有跌，沒有哪一種商品的價格是永遠(yuǎn)上漲不下跌的。但是，中國房價好像例外！曹建海認(rèn)為，這和中國的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)。執(zhí)政者注重經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，地方政府在其中獲取巨大經(jīng)濟(jì)利益。政府從中取利、開發(fā)商獲取壟斷利潤、炒房者從中加價，這三個環(huán)節(jié)就導(dǎo)致了房價泡沫。長期來看，泡沫過大是會破滅的，也許現(xiàn)在就是中國房價出現(xiàn)拐點(diǎn)的時候。
中國房價的上漲有四個推動因素：一是地價，二是建筑成本，三是剛性需求，四是特權(quán)階層、收入極高階層的需求。但是，未來可能會發(fā)生變化。因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)增速放緩，人們的收入特別是灰色收入減少了。特權(quán)階層、收入畸高階層是房價上漲的主要推手，最近的反腐讓官員、高收入階層的灰色收入明顯減少，而低收入群體雖然收入在增長，但離買房還有差距。再加上未來不動產(chǎn)登記透明化，信息一旦公開，市場過剩的情況就會非常明顯。很多擁有多套住房的人，尤其是還握有權(quán)力的人就會成為紀(jì)檢部門查辦的對象。他們可能會把房屋拋出去，囤積住房就會大幅減少。還有將來征收不動產(chǎn)稅，擁有多套住房在經(jīng)濟(jì)上也是不合算的。
關(guān)于此次政策對房地產(chǎn)市場的影響，曹建海認(rèn)為難以改變房價回落的趨勢，但回落幅度和節(jié)奏大大減緩了，應(yīng)該會延長房價回落的周期和時間。一般來說，房價是漲得慢降得快。但在中國，因?yàn)檎仁�，房價回落可能是比較緩慢的過程。高房價引起的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲在相當(dāng)長時間內(nèi)還要繼續(xù)發(fā)揮作用。如果政府不救市，房地產(chǎn)早就崩盤了。雖然政府的救市行為不是很理性，但從防止出現(xiàn)金融危機(jī)的角度出發(fā)，只能用這種短期的飲鴆止渴的方式。現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占貸款總量的40%左右，銀行信貸、房地產(chǎn)貸款、不動產(chǎn)抵押等方面的安全性會受到比較大的影響。另外，地方政府也會出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，地產(chǎn)商手里的樓盤大幅度貶值賣不掉，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，會涉及70多個行業(yè)，危險肯定是有的。
房地產(chǎn)行業(yè)可能再也不會有昔日的輝煌。如果不再依靠房地產(chǎn)，未來經(jīng)濟(jì)應(yīng)該往哪個方向發(fā)展？大多數(shù)國家80%的經(jīng)濟(jì)都是跟消費(fèi)有關(guān)的，所以未來的經(jīng)濟(jì)增長應(yīng)該面向消費(fèi)。這是專家指出的方向，未來房價可能會慢慢變得不那么滾燙。
財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)管理系：白春梅 |
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