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“直接轉(zhuǎn)讓土地”的稅務處理總結(jié)

商學院 田昭

  土地交易涉及哪些稅收,該如何繳納呢?下面以案例進行說明。

  2017年10月,A公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給B公司,面積100畝,該土地未進行前期開發(fā),取得該土地時價款1000萬元,轉(zhuǎn)讓價為1800萬元。

  一、增值稅

  (一)如果該土地為2016年4月30日前取得的

  1、如果A公司為一般納稅人

  一般計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

  簡易計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

  2、如果A公司為小規(guī)模納稅人

  全額計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

  簡易計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

  根據(jù)以上政策我們分析得出,如果A公司取得的土地為2016年4月30日前取得的,既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅方法,當然,如果A公司為小規(guī)模納稅人,只能選擇全額或差額計稅。

  (二)如果該土地為2016年4月30日后取得的

  1、如果A公司為一般納稅人

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+11%)×11%=178.38萬元

  2、如果A公司為小規(guī)模納稅人

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+3%)×3%=52.43萬元

  從目前的政策來看,2016年4月30日后取得的土地,轉(zhuǎn)讓時,計算銷項稅額,不得扣除取得土地的價款,應全額計算應稅銷售額。

  二、契稅

  根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。第三條規(guī)定,契稅稅率為3%~5%,契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。根據(jù)財稅【2016】3號第一條規(guī)定,計征契稅的成交價格不含增值稅。

  B公司應繳納契稅:(1800-增值稅)×3%~5%

  由于B公司所購置的土地,轉(zhuǎn)讓方采用不同的計稅方法計算出的增值稅銷項稅額不一樣,因此,承受土地的B公司在計稅繳納契稅時,按不含增值稅的金額計算。

  三、印花稅

  根據(jù)財稅【2006】162號文相關(guān)規(guī)定,對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按所載金額的萬分之五繳納印花稅。

  A、B公司分別應繳印花稅:1800×0.5‰=0.9萬元

  印花稅的繳納,特別需要注意的是按總金額來計算繳納的,不得扣除增值稅。

  四、土地增值稅

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

  根據(jù)國稅函發(fā)【1995】110號宣傳題綱相關(guān)解釋,對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款,交納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

  A公司土地增值額:(1800-增值稅)-扣除項目

  土地增值稅計算的關(guān)鍵點:

  1、取得的收入為不含增值稅收入;

  2、土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目;

  3、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除20%的相關(guān)成本與費用;

  4、只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款,交納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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