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　　在同學(xué)們以往的學(xué)習(xí)中，對(duì)投資性房地產(chǎn)的涉獵較少，而這部分知識(shí)是職稱考試中一個(gè)比較重要的知識(shí)點(diǎn)。上一次筆者闡述了公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量，在本文中，將就房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的另外一種方法作一闡述。

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　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

　　【注意】

　　第一，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【注意】按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�3）已出租的建筑物：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　【注意】出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營(yíng)用土地等。

　　【注意】

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷

　�。�1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

　�。�3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。如將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題18·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（�。�。
　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房　　

　　B.以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項(xiàng)A屬于存貨；選項(xiàng)D企業(yè)沒有所有權(quán)，不作為自有資產(chǎn)核算。

　�。ǘ�）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　1.原則：

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　注意：但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　2.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　【注意】

　　投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

　　【例題20·單選題】某企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2009年1月1日購(gòu)入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬(wàn)元。采用直線法計(jì)提折舊。2009年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（　）萬(wàn)元。

　　A.18

　　B.13.75

　　C.14.67

　　D.15

　　『正確答案』B

　　『答案解析』購(gòu)入作為投資性房地產(chǎn)的房屋采用成本計(jì)量模式時(shí)，其會(huì)計(jì)處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加，當(dāng)月不計(jì)提折舊。所以2009年應(yīng)該計(jì)提折舊的時(shí)間為11個(gè)月。2009年計(jì)提折舊＝（320－20）&pide;20×11&pide;12＝13.75（萬(wàn)元）。

　　【例題21·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（�。�。

　　A.其他業(yè)務(wù)成本

　　B.管理費(fèi)用

　　C.制造費(fèi)用

　　D.營(yíng)業(yè)外支出

　　『正確答案』A

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。

　　已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。　　

財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)管理系：杜曼